Mieszkanie czy dom, bez względu na to, czy jest nowe czy z drugiej ręki, kupujemy przede wszystkim po to, by spełnić potrzebę mieszkaniową. Własne mieszkanie daje poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji, ale nie tylko dlatego decydujemy się na zakup nieruchomości. Nowe lokum daje możliwość samodzielnej aranżacji. Na zakup mieszkania od dewelopera decydujemy się nawet, jeśli konieczne jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Nowe nieruchomości, które można urządzić zgodnie z własnymi upodobaniami, cieszą się coraz większą popularnością wśród klientów. Interesy klientów decydujących się na zakup nowych inwestycji chroni ustawa deweloperska zabezpieczająca ich pieniądze i sytuację. Jak wygląda zakup mieszkania od dewelopera? Przeprowadzamy przez całą procedurę krok po kroku. Spis treści Dlaczego kupujemy nowe mieszkania od dewelopera? Zakup mieszkania od dewelopera już bezpieczny - ustawa deweloperska chroni nabywców Poszukiwanie odpowiedniego mieszkania i wybór inwestycji Sprawdzenie dewelopera Wybór mieszkania i ustalenie ceny nieruchomości Wybór sposobu płatności za mieszkanie Wybór rachunku powierniczego Podpisanie umowy Rozliczenie z deweloperem, czyli zapłata za mieszkanie Odbiór mieszkania i przeniesienie własności Dlaczego kupujemy nowe mieszkania od dewelopera? Na rynku nieruchomości dostępne są mieszkania z rynku pierwotnego, czyli nowe, od dewelopera, a także z rynku wtórnego, czyli takie, które miały już swoich właścicieli. Z danych Eurostatu wynika, że Polacy kupują coraz więcej nowych mieszkań. Kierowani chęcią posiadania zupełnie nowego mieszkania z możliwością samodzielnego wykończenia, przechodzą całą procedurę i stają się pierwszymi właścicielami świeżo postawionej nieruchomości. Chęć wyprowadzki z nieswojego domu to nie jedyna przesłanka motywująca do zakupu nowego mieszkania. Kupujemy je także po to, by zmienić metraż dotychczasowego lokum, poprawić standard mieszkania i życia, bo przeprowadzamy się do innego miasta czy chcemy dobrze zainwestować własne oszczędności. Więcej na temat motywacji zakupu nieruchomości przeczytasz w naszym raporcie: ⇒ Dlaczego Polacy kupują nowe mieszkania? RAPORT Do zakupu nowego mieszkania skłania zwykle chęć posiadania zupełnie nowego lokalu do indywidualnej aranżacji, na nowym osiedlu w dobrej lokalizacji, z nowoczesną i rozbudowaną infrastrukturą oraz prywatnymi miejscami postojowymi. Dziś ważne jest, by z własnego miejsca zamieszkania można było sprawnie dojechać do centrum czy innych części miasta, a w pobliżu znajdowały się najpotrzebniejsze sklepy i punkty usługowe. O tym, czym jest dobra lokalizacja piszemy w artykule: ⇒ Dobra lokalizacja - co to znaczy i na co zwrócić uwagę? Zakup mieszkania od dewelopera już bezpieczny - ustawa deweloperska chroni nabywców fot. Brak dobrej i skutecznej regulacji prawnej czynności deweloperskich (zakup działki budowlanej, nadzór nad realizacją projektu i budową, sprzedaż wybudowanej nieruchomości) wielokrotnie prowadziło do nadużyć ze strony nieuczciwych firm deweloperskich. W celu zabezpieczenia pieniędzy i sytuacji nabywców nowych mieszkań powołano ustawę deweloperską, która reguluje sposób ochrony praw osób nabywających nieruchomość od dewelopera, a wobec których ten zobowiązał się do przeniesienia własności. Zobacz, co o ustawie deweloperskiej mówi nasz prawnik: ⇒ Co to jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jak chroni nabywców nieruchomości? Czynności deweloperskie to: zakup działki budowlanej; dopełnianie i przestrzeganie procedur prawnych, administracyjnych i technicznych; projekt zagospodarowania terenu; wybór firmy budowlanej; nadzór nad realizacją projektu i budową mieszkań/domów; sprzedaż wybudowanej nieruchomości. Poszukiwanie odpowiedniego mieszkania i wybór inwestycji Większość nowych inwestycji powstaje w atrakcyjnych lokalizacjach – dobrze skomunikowanych z centrum, w otoczeniu zieleni i w pobliżu strategicznych punktów na mapie miasta. Tam, gdzie lokalizacja nie jest mocną stroną inwestycji, substytucyjną rolę przejmuje optymalnie przygotowana infrastruktura i ciekawie zagospodarowany teren wspólny. W ten sposób deweloperzy celują w priorytetowe kryteria wyboru lokali przez nabywców. Więcej o tym, czym deweloperzy przyciągają klientów przeczytasz w materiale: ⇒ Jak deweloperzy aranżują tereny zielone na osiedlach? Okazuje się jednak, że pomimo atrakcyjnych ofert, nadal najczęstszym problemem podczas zakupu mieszkania od dewelopera jest znalezienie oferty dokładnie odpowiadającej potrzebom nabywców. Określenie własnych potrzeb fot. Zakup własnego mieszkania to proces, który wymaga czasu, a przede wszystkim podejmowania decyzji i kompromisów między oczekiwaniami a rzeczywistością. Do tego potrzebne jest określenie własnych potrzeb, preferencji i możliwości finansowych. Poszukiwanie mieszkania od dewelopera warto zacząć od rozważenia kilku istotnych kwestii: metrażu mieszkania i ilości pomieszczeń, lokalizacji, możliwości finansowych i dostępności kredytu hipotecznego, kosztów dodatkowych związanych z transakcją oraz wykończeniem i urządzeniem nieruchomości. Wyszukiwanie i wstępna selekcja ofert Pierwsze kroki w kierunku zamieszkania w wymarzonym mieszkaniu stawiamy w serwisach nieruchomości, i tam też możemy wyszukiwać ofert od deweloperów. To wygodne rozwiązanie, bowiem w jednym miejscu sprawdzimy aktualne ogłoszenia nowych inwestycji w okolicy, bez konieczności przeglądania strony internetowej każdego dewelopera oddzielnie. Efektywność przeglądania ofert z pewnością poprawi prawidłowe wypełnienie rubryk wyszukiwarki, czyli filtrów. W serwisie nieruchomości dla klientów planujących zakup nowego mieszkania przygotowano specjalną zakładkę „nowe inwestycje”, w której znajdują się bieżące oferty deweloperów z wybranej miejscowości. Z kolei na portalu tego typu nieruchomości znajdziesz w zakładce „inwestycje deweloperskie”. To, na ile prawidłowo przefiltrujesz oferty, zadecyduje, czy i jak szybko osiągniesz upragniony efekt. O skutecznych i bezpiecznych metodach poszukiwania nieruchomości piszemy w publikacji: ⇒ Poszukiwania nieruchomości w czasie pandemii Sprawdzenie dewelopera Po znalezieniu interesujących ofert, warto dokładnie przyjrzeć się wybranej inwestycji i dopytać o szczegóły dewelopera. Jemu również dobrze jest poświęcić chwilę czasu, przeczesując fora internetowe w poszukiwaniu opinii osób, które korzystały już z jego usług. O tym, jak dobrze zweryfikować dewelopera piszemy: ⇒ Wiarygodny deweloper - jak sprawdzić inwestora przed podpisaniem umowy? Gdzie sprawdzić dewelopera? Dobrym i sprawdzonym deweloperem będzie ten, który posiada doświadczenie i pozytywnie zakończone inwestycje. Za udane realizacje mieszkaniowe deweloperzy mają przyznawane nagrody i wyróżnienia, więc to również sygnał, że mamy do czynienia z firmą wypłacalną, sprawdzoną, o ugruntowanej i stabilnej pozycji na rynku. Dewelopera można sprawdzić w: Polskim Związku Firm Deweloperskich – przynależność będzie sygnałem, że deweloper stosuje uczciwe praktyki w relacjach z klientem; Krajowym Rejestrze Sądowym. Jak zweryfikować inwestycję? Po zweryfikowaniu wiarygodności samego dewelopera, warto dokładnie skontrolować konkretną inwestycję, jej projekt, prospekt informacyjny i sytuację prawną. Każdy potencjalny klient ma prawo przyjrzeć się dokumentacji i uzyskać numer księgi wieczystej gruntu. ⇒ Zobacz, jak sprawdzić inwestycję mieszkaniową Prospekt informacyjny Deweloper ma w swoim obowiązku sporządzić dla każdej inwestycji prospekt informacyjny. To zbiór rzetelnych informacji o projekcie, podzielony na część ogólną i część indywidualną. Dokument ten powinien być napisany zgodnie z wytycznymi ustawowymi. Znajdziesz w nim opis nie tylko sytuacji prawnej i wyglądu inwestycji, ale również sytuacji finansowej dewelopera. Część ogólna zawiera dokumentację dotyczącą inwestycji; harmonogram realizacji; opis warunków odstąpienia od umowy. Część indywidualna opisuje standard wykończenia konkretnego lokalu; cenę wybranej nieruchomości; materiały zastosowane w budowie i wykończeniu. Do prospektu dołączane są szkice i rzuty poszczególnych kondygnacji oraz wzór umowy deweloperskiej. Sposób finansowania inwestycji Równie istotną przesłanką do wyboru konkretnego dewelopera będzie sposób finansowania inwestycji. Firma może korzystać z własnych środków, kredytu bankowego bądź pieniędzy wpłacanych od klientów. Najpewniejsza dla przyszłego właściciela mieszkania jest jedna z pierwszych dwóch metod pokrywania kosztów budowy i realizacji projektu. W sytuacji, gdy deweloper buduje za własne pieniądze, bierze odpowiedzialność i całe ryzyko, musi być pewny powodzenia zamierzenia budowlanego, bo inaczej, by stracił. Deweloper wspierający się środkami z kredytu bankowego, z pewnością został solidnie zweryfikowany przez bank. Kredytodawca nie udzieli finansowania z ryzykiem. Dla przyszłych właścicieli to sygnał, że takiemu deweloperowi można zaufać. Z największym dystansem i rozwagą należy podchodzić do projektów finansowanych z pieniędzy klientów. Wybór nieruchomości z rynku pierwotnego wiąże się z ryzykiem padnięcia ofiarą nieuczciwego dewelopera. Często bowiem dochodzi do nadużyć prawnych, manipulacji informacjami, nierzetelnego przedstawiania oferty i konstruowania umowy z niekorzystnymi dla klientów zapisami. Mając pełne prawo do rzetelnej informacji i weryfikacji dokumentacji projektu i dewelopera, sprawdźmy, czy deweloper posiada: prawo dysponowania gruntem; niezbędne pozwolenia na budowę; projekty budowlane; prospekt informacyjny. Wybór mieszkania i ustalenie ceny nieruchomości Cena zakupu mieszkania jest kluczową kwestią porozumienia między nabywcą a deweloperem. Ceny lokali w jednej inwestycji potrafią być mocno zróżnicowane. Wpływa na to wiele czynników – od metrażu i liczby pokoi, po wystawienie okien, balkon, układ pomieszczeń czy lokalizację względem całego budynku. Decydujący wpływ na cenę ma również stan techniczny nieruchomości, czyli to, jak wygląda lokal oddany do użytku i jakiego wykończenia wymaga, by móc w nim zamieszkać. Jak prawidłowo rozróżniać oznaczenia jakościowe w ofertach, podpowiadamy: ⇒„Wysoki standard”, „do remontu”, „pod klucz” – jak prawidłowo rozumieć oznaczenia jakościowe nieruchomości? Cena nowego mieszkania a standard wykończenia Mieszkanie na rynku pierwotnym można kupić w jednym z trzech standardów wykończenia: stanie surowym, stanie deweloperski oraz standardzie „pod klucz”. Stan deweloperski Powszechną praktyką na rynku mieszkań nowych jest tzw. „stan deweloperski” mieszkania, który tak naprawdę nie mówi nic konkretnego. Nie ma klarownej definicji stanu deweloperskiego ani też spisanych norm, jak powinna wyglądać nieruchomość w danym standardzie. Brak jednoznacznej formuły, do której mógłby odnieść się rynek nieruchomości, rodzi dowolność interpretacji i wiele niejasności. Tyle różnych wersji stanu deweloperskiego, ilu deweloperów. Nierzadko też ten sam inwestor w różnych projektach inaczej pojmuje to pojęcie. O tym, czego spodziewać się w mieszkaniu w stanie deweloperskim piszemy w artykule: ⇒ Stan deweloperski mieszkania lub domu - co musisz wiedzieć? Zdecydowana większość nabywców mieszkań nowych decyduje się na stan deweloperski nie tylko ze względu na cenę, ale również brak zaufania do ekipy remontowo-budowlanej, która miałaby prowadzić prace wykończeniowe pod klucz. Co nie oznacza, że przy stanie deweloperskim nie trzeba przykładać wagi do jakości użytych materiałów budowlanych. Stan surowy Mieszkanie w stanie surowym wymaga przeprowadzenia jeszcze wielu prac remontowych i wykończeniowych zanim będzie można w nim zamieszkać. To wiąże się z dużym nakładem finansowym, ale jednocześnie daje możliwość samodzielnego doboru materiałów i indywidualnej aranżacji. Stan surowy to postawiona konstrukcja ze ścianami nośnymi, przekryta dachem i, w zależności od rodzaju standardu surowego – ze ścianami działowymi, oknami i drzwiami zewnętrznymi lub bez nich. Trzeba być przygotowanym na konieczność przeprowadzenia wielu prac we własnym zakresie. Będzie to poprowadzenie instalacji elektrycznej, ogrzewania, wykończenie ścian i podłóg, zamontowanie armatury i ceramiki w łazience, toalecie i kuchni. Standard mieszkania pod klucz To najwygodniejsza forma wykończenia nowego mieszkania, bowiem daje możliwość zamieszkania natychmiast po odbiorze kluczy. Wystarczy dostawienie kilku własnych mebli, sprzętu AGD i RTV i ulubionych dodatków. Rynek nieruchomości daje deweloperom możliwość tworzenia różnych wariantów w standardzie pod klucz, dopasowanych do preferencji i zasobności portfela klientów. Proponowane pakiety wykończeniowe różnią się zakresem wykończenia lokalu, gatunkiem zastosowanych materiałów i marką oraz ceną za m kw. Negocjacja ceny nieruchomości Kluczową kwestią całego procesu poszukiwania i zakupu nieruchomości od dewelopera jest ustalenie ceny konkretnego lokalu przy wybranym standardzie wykończenia. Dokładna kwota sprzedaży i to, co obejmuje musi być zapisane w umowie z deweloperem (także tej przedwstępnej). Wartość wpisana na dokumencie jest wiążąca dla obu stron do momentu zakończenia transakcji, chyba że obie strony zgodnie zdecydują się na jej zmianę pod warunkiem postanowienia w formie pisemnej. Nawet, jeśli deweloper ustalił już cenę za konkretny lokal, nic nie stoi na przeszkodzie, by z nim negocjować. Jeśli nie uda się obniżyć kwoty, można próbować w ramach podanej wartości pertraktować dodatkowe korzyści. Zgodnie z ustaleniami obu stron umowy nabywca płaci zadatek w określonej kwocie. Zadatek stanowi rodzaj zabezpieczenia wywiązania się stron z umowy. Jeśli deweloper wycofa się ze sprzedaży nieruchomości, nabywcy należy się suma równa dwukrotności zadatku. Jeśli nabywca zrezygnuje z zakupu mieszkania, zadatek pozostaje u dewelopera. Wybór sposobu płatności za mieszkanie Zakup nieruchomości od dewelopera można sfinansować ze środków uzyskanych z kredytu hipotecznego lub gotówką. Deweloperzy stosują różne formy płatności, niejednokrotnie zależne od ich kapitału własnego na realizację przedsięwzięcia. Za nieruchomości będące w trakcie realizacji można płacić: w transzach – wpłaty związane są z realizacją kolejnych etapów budowy trafiają na rachunek powierniczy w banku, a bank wypłaca deweloperowi środki po zakończeniu następnej fazy prac budowlanych; w systemie 10/90 lub 20/80 – oznacza odpowiednio 10 lub 20% wartości nieruchomości wpłacane w dniu podpisania umowy przedwstępnej i 90 lub 80% płacone po zakończeniu inwestycji. Ostatnie rozwiązanie jest praktyczne przede wszystkim dla kredytobiorców hipotecznych, bowiem te 10% lub 20% wartości nieruchomości może stanowić wkład własny. Dzięki temu kredyt na mieszkanie może być uruchomiony później. Na różne konfiguracje systemu 10/90 zdecyduje się firma, która ma własne środki na planowaną koncepcję. ⇒ A kiedy właściciel nowego mieszkania zaczyna opłacać czynsz? Przypominamy zasady płatności czynszu po zakupie mieszkania od dewelopera Wybór rachunku powierniczego Deweloper prowadzi rachunek powierniczy wtedy, gdy realizuje inwestycję ze środków nabywców mieszkań. Korzystając z własnych środków finansowych na budowę, firma nie potrzebuje posiadać tego rodzaju rachunku w banku. Założony w banku rachunek powierniczy służy do rozliczeń między nabywcą a deweloperem. Jest rodzajem zabezpieczenia kupującego na wypadek niewypłacalności dewelopera, rozwiązania czy upadłości firmy. Bank staje się pośrednikiem, dbając o bezpieczeństwo transakcji i wypłatę środków deweloperowi zgodnie z ustaleniami w umowie deweloperskiej. Informacje na temat rachunku powierniczego dla konkretnej inwestycji powinny być zawarte w prospekcie informacyjnym. Deweloperzy proponują: zamknięty rachunek powierniczy; otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową; otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową otwarty rachunek powierniczy. W rachunku powierniczym otwartym pieniądze trafiają do dewelopera sukcesywnie w trakcie budowy i zgodnie z harmonogramem. Przy formie zamkniętej środki przekazywane są dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości. Otwarte rachunki powiernicze mogą być objęte gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Od nich zależy, kiedy i skąd wypłacone będą środki nabywcy w przypadku upadłości dewelopera. Gwarancję bankową stosują zazwyczaj duże firmy deweloperskie. Za dużym kosztem poręczenia kryje się zapewnienie natychmiastowego zwrotu pieniędzy klientowi. Zabezpieczenia różnią się przede wszystkim gwarantem – jest nim albo Bankowy Fundusz Gwarancyjny albo firma ubezpieczeniowa. Przepisy ustawy deweloperskiej nie działają wstecz, a to oznacza, że deweloperzy, którzy rozpoczęli wieloetapowe inwestycje przed 29 kwietnia 2012 r. nie mają obowiązku zakładania rachunku powierniczego. Więcej informacji na temat rachunku powierniczego znajdziesz w artykule: ⇒ Rachunek powierniczy, czyli jak bez ryzyka kupić mieszkanie w budowie? Podpisanie umowy fot. pressfoto/ Zawarcie umowy z deweloperem jest jednym z decydujących etapów zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. W zależności od etapu realizacji inwestycji można nabyć gotowe mieszkanie lub będące w projekcie/w trakcie budowy. W przypadku inwestycji ukończonej, umową sprzedaży zostaje przeniesione prawo własności na nabywcę i ten otrzymuje klucze do mieszkania. W przypadku trwającej budowy, klient otrzyma swoje mieszkanie dopiero po jej ukończeniu i oddaniu do użytku. Umowa z deweloperem to bardzo ważny dokument, od którego zależy wygląd i wykończenie lokalu, zagospodarowanie części wspólnych, wysokość kar umownych czy posiadanie miejsca parkingowego. Wszystko, co ustalimy i wynegocjujemy słownie, musi mieć swoje odzwierciedlenie na piśmie. Bagatelizowanie roli umowy, także tej przedwstępnej, może kosztować wiele nerwów i niedomówień. ⇒ Jak powinna wyglądać umowa z deweloperem i co w niej zawrzeć? Zobacz wzór z dokładnym omówieniem Umowa przedwstępna z deweloperem To rodzaj dokumentu, który zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości właściwej umowy sprzedaży. Nie jest wymagana forma notarialna, ale w sytuacji spornej z deweloperem kontrakt zawarty w obecności notariusza będzie podstawą wszelkich roszczeń, a także sądowego dochodzenia zawarcia umowy deweloperskiej. Umowa przedwstępna z deweloperem powinna zawierać: określenie stron umowy; miejsce i datę podpisania umowy; cenę przedmiotu sprzedaży, nabycia prawa do nieruchomości; informację o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być inwestycja budowlana dewelopera (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, oznaczenie właściciela nieruchomości, obciążeń hipotecznych czy służebności); określenie położenia oraz istotnych cech nowego domu jednorodzinnego bądź budynku wielorodzinnego, w którym znajduje się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy; określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni i układu pomieszczeń w mieszkaniu; określenie zakresu i standardu wykończenia mieszkania, do których wykonania jest zobowiązany deweloper; termin przeniesienia na nabywcę prawa własności; wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego (numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacja o kosztach prowadzenia rachunku), gwarancji bankowej (nazwa banku, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji) albo gwarancji ubezpieczeniowej (nazwa ubezpieczyciela, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji); numer pozwolenia na budowę oraz nazwę organu, który je wydał z informacją czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danej inwestycji budowlanej; określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; i inne. Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego warto samodzielnie dopilnować tego, by deweloper zapewnił środki ochrony w postaci prospektu informacyjnego czy wpłaty pieniędzy na poczet ceny zakupu nieruchomości. ⇒ Tutaj znajdziesz wzór umowy przedwstępnej z deweloperem z dokładnym komentarzem Inne ważne kwestie, które muszą znaleźć się w umowie przedwstępnej Deweloper, który nabywa działkę budowlaną na własność, a następnie stawia na niej budynek jest właścicielem obu nieruchomości. Sprzedając mieszkania, zobowiązany jest przenieść na nowych nabywców prawo własności do danych lokali mieszkalnych. Zawarta notarialnie umowa przedwstępna chroni przed deweloperem, który obiecywałby sprzedaż tego samego lokalu wielu klientom. W dziale III kw nieruchomości można wpisać roszczenia kupujących mieszkanie. Deweloper zobowiązuje się także do tego, by nie zaciągać kredytu z zabezpieczeniem na danej nieruchomości. I w dziale IV kw wpisywane są ewentualne obciążenia nieruchomości hipoteką umowną, więc można to szybko zweryfikować. Dokument powinien również szczegółowo opisywać przedsięwzięcie budowlane oraz konkretny lokal mieszkalny. Każde dodatkowe ustalenie, np. aranżacji terenów wspólnych, położenia i wielkości miejsca postojowego czy usytuowania chodników i obiektów małej architektury, należy przedstawić w formie pisemnej – jako jeden z punktów umowy lub załącznik. Obowiązkowym suplementem umowy jest szkic kupowanego lokalu mieszkalnego – z wymiarami ścian, oznaczeniem rozprowadzonych instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, gniazdami elektrycznymi, usytuowaniem ścian działowych, drzwi, okien, itp. Jakie dokumenty przedstawia deweloper? Deweloper, jako właściciel działki i postawionego budynku mieszkalnego, zobowiązany jest przedłożyć: dokumenty poświadczające prawo własności, odpis księgi wieczystej nieruchomości; kopię decyzji zatwierdzającej projekt budowlany (jeśli jeszcze nie posiada pozwolenia na budowę); kopię decyzji w sprawie oddania budynku do użytkowania; zaświadczenie o samodzielności lokali – potwierdza, że dany lokal mieszkalny może być wyodrębniony z całego budynku jako indywidualna nieruchomość (odrębna własność lokalu sprowadza się do tego, że dany lokal stanowi oddzielny od gruntu i budynku przedmiot własności, ale jednocześnie posiada udziały w częściach wspólnych i gruncie). Uwaga jest taka, że decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego nie jest tożsama z pozwoleniem na budowę, a zatem nie jest dokumentem pozwalającym na rozpoczęcie robót budowlanych. Rozliczenie z deweloperem, czyli zapłata za mieszkanie fot. tirachardz/ Zapłata deweloperowi ustalonej w umowie ceny jest ściśle zależna od wybranego sposobu płatności – w transzach bądź systemie 10/90 lub 20/80. Rozliczając transakcję gotówką, wpłacasz odpowiednią sumę na rachunek dewelopera ustalony w umowie w umówionym terminie. Często jednak nabycie mieszkania wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. ⇒ Kompletny poradnik na temat kredytu hipotecznego Kredyt hipoteczny na nowe mieszkanie Transakcja kupna mieszkania na kredyt składa się z kilku ważnych etapów. Procedury nabycia mieszkania z rynku wtórnego oraz oddanego już do użytkowania mieszkania od dewelopera są dokładnie takie same. Różnice pojawiają się w przypadku zakupu nieruchomości na etapie budowy – i tej drodze przyjrzymy się wnikliwie. Krok 1. Sprawdzenie zdolności kredytowej u eksperta kredytowego. Krok 2. Wybór nieruchomości w ramach możliwości finansowych. Sprawdzenie dewelopera pod kątem doświadczenia i dotychczasowych inwestycji, czy nie jest przeciw niemu prowadzone postępowanie egzekucyjne. Zweryfikowanie czy inwestycja posiada wszelkie zezwolenia i wymagane dokumenty, czy w najbliższym czasie będą realizowane w okolicy zmiany infrastrukturalne, które mogą wpłynąć na komfort użytkowania mieszkania, jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego. Krok 3. Wybór najlepszych ofert kredytowych. Tutaj możesz sprawdzić nasze rankingi kredytowe. Krok 4. Negocjacja ceny nieruchomości i podpisanie umowy z deweloperem. Krok 5. Kompletowanie niezbędnych dokumentów do wniosku kredytowego. Krok 6. Złożenie wniosków w wybranych bankach. Krok 7. Oczekiwanie na decyzje kredytowe i wybór optymalnej oferty. Krok 8. Podpisanie umowy kredytowej i uruchomienie środków pieniężnych. Krok 9. Wpłata deweloperowi środków własnych (wkład własny). Po osiągnięciu odpowiedniego poziomu, regulowanie kolejnych transz przejmuje bank. Krok 10. Przed uruchomieniem kolejnej transzy kredytu trzeba zlecić inspekcję i złożyć dyspozycję uruchomienia kolejnej transzy. Krok 11. Deweloper zgłasza się do odbioru technicznego mieszkania. Krok 12. Podpisanie aktu notarialnego – docelowej umowy z deweloperem. Krok 13. Wizyta u notariusza w celu ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Opłata podatku PCC3. Krok 14. Ubezpieczenie nieruchomości. Krok 15. Po wyodrębnieniu księgi wieczystej i ustanowieniu hipoteki zgłoszenie do banku w celu anulowania ubezpieczenia pomostowego i obniżenia oprocentowania kredytu. Nabywając nową nieruchomość na kredyt hipoteczny, trzeba mieć świadomość tego, że do momentu realizacji ostatniej transzy kredytu, kredytobiorca płaci wyłącznie odsetkową część raty – naliczaną od wykorzystanej kwoty kredytu. Rata taka nie jest wysoka, ale powoduje wzrost całkowitego kosztu kredytu. ⇒ A co musisz wiedzieć o zakupie mieszkania za gotówkę? Sprawdzisz tutaj. Odbiór mieszkania i przeniesienie własności Długo wyczekiwany przez nabywcę moment następuje, kiedy deweloper zgłasza się w celu przystąpienia do przeglądu technicznego mieszkania. Odbiór mieszkania i przeniesienie prawa własności to dwa ostatnie kroki w całej procedurze zakupu nieruchomości od dewelopera. Zaproszenie na odbiór mieszkania Deweloper przeprowadza odbiór nowych lokali mieszkalnych zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie przedwstępnej. Zaproszenie na odbiór do przyszłych mieszkańców może wysłać dopiero po ukończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Podczas spotkania warto przyjrzeć się dokładnie jakości wykończenia i zgodności przeprowadzonych prac z zapisami prospektu, załączników, szkiców oraz umowy przedwstępnej. Na odbiór lokalu można wybrać się z inspektorem nadzoru budowlanego bądź innym fachowcem z odpowiednimi kwalifikacjami. Jeśli mieszkanie wymaga poprawek, należy to natychmiast zgłosić inwestorowi, a wszystkie wady należy skrupulatnie spisać w protokole odbioru technicznego. fot. Podczas odbioru mieszkania od dewelopera podpisuje się: protokół odbioru technicznego – ocena stanu technicznego lokalu, spisanie występujących w nim wad i usterek, data sporządzenia protokołu, dane stron umowy i opis nieruchomości, ustalenia między stronami, co do sposobu i czasu usunięcia wypisanych usterek przez dewelopera; protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego – spisanie stanu liczników, wydanie kluczy do mieszkania, data sporządzenia protokołu, dane stron umowy i opis nieruchomości. Podczas odbioru mieszkania trzeba zwrócić uwagę na: poprawne osadzenie okien i parapetów; prawidłowe wstawienie skrzydeł drzwiowych (musi umożliwiać montaż podłogi); równe wykończenie ścian i podłóg; bezproblemowe otwieranie drzwi i okien; doprowadzenie mediów; dostępność odpływów; prawidłowe działanie wentylacji; zgodny z planem metraż i układ pomieszczeń. Na ustosunkowanie się do wskazanych w protokole usterek deweloper ma 14 dni od dnia podpisania tego dokumentu. Każda uznana wada musi zostać usunięcia w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli deweloper nie dopełni obowiązku, powinien wskazać nowy termin i uzasadnić swoje opóźnienie. Po zakończeniu odbioru mieszkania, deweloper przekazuje klucze. Jak znaleźć rzeczoznawców? Wzmożony popyt na rynku nieruchomości, w tym na rynku deweloperskim, doprowadził do powstania firm usługowych, które pomagają w - dla wielu trudnym i ryzykownym - procesie odbioru mieszkania z rynku deweloperskiego. Niektóre firmy, jak chociażby startup Experteo, ułatwiają dostęp do rzeczoznawców w całej Polski, którzy mogą profesjonalnie ocenić ew. wady mieszkania zakupionego na rynku pierwotnym. Przeniesienie prawa własności nieruchomości Do momentu przeniesienia prawa własności deweloper jest właścicielem zarówno gruntu, na którym stoi nieruchomości, jak i nowego budynku i wszystkich lokali mieszkalnych. Dopiero podpisanie umowy przyrzeczonej jest kulminacyjnym momentem procedury. Po tym następuje przeniesienia prawa własności na nabywców. Umowa sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego powinna zawierać przede wszystkim: postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej; opis stanu prawnego przedmiotu umowy; opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu; rozliczenie wszelkich kwot wnoszonych przez ciebie na etapie budowy; zasady określające korzystanie z części wspólnych nieruchomości. Powołanie wspólnoty mieszkaniowej Wyodrębnienie i przeniesienie prawa własności do pierwszego lokalu skutkuje powołaniem wspólnoty mieszkaniowej. Pierwszymi członkami stają się właściciel mieszkania i deweloper – do czasu przekazania wszystkich pozostałych lokali mieszkalnych innym nabywcom. W momencie odbioru ostatniego mieszkania, deweloper przestaje być współwłaścicielem budynku i członkiem wspólnoty. Warto zwrócić uwagę, czy w umowie deweloper nie zastrzegł, że będzie pełnił rolę zarządcy nieruchomości. Taka rola daje mu dużą swobodę w decydowaniu o nieruchomości w imieniu wspólnoty. Najlepiej, by to mieszkańcy samodzielnie mogli wybrać administratora i zarządcę w drodze wolnego wyboru z dostępnych na rynku ofert firm administrujących nieruchomości. fot. tytułowa: